Renouvellement du bail commercial et augmentation de loyer : vos droits

Neuf ans après la signature, le renouvellement du bail commercial arrive et, avec lui, une question qui inquiète la plupart des commerçants : le propriétaire peut-il en profiter pour imposer une forte augmentation de loyer ? La réponse dépend de règles précises du Code de commerce, notamment du plafonnement, de ses exceptions et du lissage des hausses. Bien les connaître permet de négocier en position de force, que l’on soit locataire ou bailleur.

Le renouvellement du bail commercial : un droit pour le locataire

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. À son expiration, le locataire qui remplit les conditions légales bénéficie d’un droit au renouvellement. Le propriétaire peut refuser de renouveler, mais il doit alors, sauf motif grave et légitime, verser au locataire une indemnité d’éviction qui compense le préjudice causé par la perte du local, souvent très élevée puisqu’elle inclut fréquemment la valeur du fonds de commerce.

Ce droit au renouvellement ne profite qu’au locataire qui exploite effectivement son fonds dans les lieux depuis au moins trois ans à la date d’expiration du bail, et qui est immatriculé au registre du commerce et des sociétés ou au registre national des entreprises pour l’activité exercée dans les locaux. Un défaut d’immatriculation ou d’exploitation peut faire perdre ce droit, ce qui justifie une vérification attentive avant l’échéance.

Le renouvellement est l’occasion de fixer un nouveau loyer. C’est là que se joue l’essentiel de la négociation. Le bailleur souhaite naturellement aligner le loyer sur les prix du marché, surtout si le quartier a pris de la valeur. Le locataire, lui, veut conserver un loyer proche de celui qu’il paie déjà. La loi arbitre entre ces deux intérêts par un mécanisme central : le plafonnement.

Comment le renouvellement est-il déclenché ?

Le bail commercial ne se renouvelle pas automatiquement. Il faut qu’une des parties prenne l’initiative, faute de quoi le bail se poursuit par tacite prolongation, ce qui a des conséquences importantes sur le loyer, comme on le verra plus loin.

Le congé avec offre de renouvellement du bailleur

Le bailleur peut délivrer au locataire un congé avec offre de renouvellement, au moins six mois avant l’échéance du bail, par acte de commissaire de justice. C’est dans ce congé, ou plus tard, qu’il propose le montant du nouveau loyer. Le congé est encadré par l’article L.145-9 du Code de commerce et doit respecter des formes strictes.

La demande de renouvellement du locataire

Le locataire peut lui-même demander le renouvellement, dans les six mois qui précèdent l’expiration du bail ou à tout moment pendant la tacite prolongation, conformément à l’article L.145-10 du Code de commerce. La demande est faite par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur dispose alors de trois mois pour répondre. S’il ne répond pas, il est réputé avoir accepté le principe du renouvellement.

Le principe : un loyer de renouvellement plafonné

En principe, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux, déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du Code de commerce : caractéristiques du local, destination des lieux, obligations respectives des parties, facteurs locaux de commercialité et prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Mais l’article L.145-34 du Code de commerce apporte un tempérament décisif pour les baux d’une durée de neuf ans au plus : le loyer de renouvellement ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré. C’est ce que l’on appelle le plafonnement. Concrètement, même si la valeur locative du marché a doublé, le bailleur ne peut exiger qu’une hausse correspondant à l’évolution de l’indice.

Quel indice utiliser ?

L’indice de référence dépend de l’activité exercée dans les locaux. Pour les activités commerciales et artisanales, il s’agit de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Pour les activités tertiaires (bureaux, plateformes logistiques, activités de services non commerciales), on utilise l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT). L’ancien indice du coût de la construction, longtemps utilisé, a été écarté par la loi du 18 juin 2014, dite loi Pinel, pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014. Les indices sont publiés chaque trimestre par l’Insee.

Un exemple de calcul

Prenons un commerçant dont le loyer initial, fixé en 2017, s’élevait à 24 000 euros par an. Supposons que l’ILC applicable à la date de prise d’effet du bail était de 110 et que l’ILC applicable à la date du renouvellement est de 135. Le loyer plafonné s’obtient en multipliant le loyer initial par le rapport entre les deux indices : 24 000 × 135 / 110, soit environ 29 450 euros par an. Le bailleur ne pourra pas obtenir davantage, sauf si une exception au plafonnement s’applique.

Le calcul exact demande de déterminer avec précision les indices de référence à retenir, ce qui donne parfois lieu à des discussions. Il est prudent de le faire vérifier, car quelques points d’indice représentent des sommes significatives sur neuf ans.

Les exceptions : quand l’augmentation de loyer n’est plus plafonnée

Le plafonnement connaît plusieurs exceptions. Lorsque l’une d’elles s’applique, on parle de déplafonnement : le loyer est alors fixé à la valeur locative, qui peut être nettement supérieure au loyer plafonné. C’est sur ce terrain que se concentrent la plupart des litiges. Les principales causes de déplafonnement sont les suivantes :

• une modification notable des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations des parties ou des facteurs locaux de commercialité pendant le bail expiré ;
• une durée contractuelle supérieure à neuf ans : un bail conclu pour dix ou douze ans échappe au plafonnement ;
• une tacite prolongation qui porte la durée totale du bail au-delà de douze ans ;
• la nature particulière des locaux : locaux monovalents (hôtel, cinéma, clinique, construits pour une seule activité), terrains nus et locaux à usage exclusif de bureaux, dont le loyer est fixé selon des règles propres prévues par la partie réglementaire du Code de commerce.

La modification notable des facteurs locaux de commercialité

C’est l’argument le plus souvent invoqué par les bailleurs. L’arrivée d’une ligne de tramway, l’ouverture d’un centre commercial à proximité, la piétonnisation d’une rue ou la construction d’un grand ensemble de logements peuvent modifier la fréquentation d’un quartier. Mais la jurisprudence exige que la modification soit notable et qu’elle ait une incidence favorable sur le commerce considéré. Une évolution qui ne profite pas à l’activité du locataire ne justifie pas le déplafonnement.

La modification doit être intervenue au cours du bail expiré. Le bailleur qui l’invoque doit en apporter la preuve, souvent à l’aide d’études de commercialité, de statistiques de fréquentation ou d’expertises. Le locataire peut contester ces éléments et démontrer, à l’inverse, que son chiffre d’affaires ou sa clientèle n’en ont pas bénéficié.

Les travaux réalisés dans les locaux

Des travaux ayant modifié les caractéristiques du local peuvent aussi justifier le déplafonnement. Il faut cependant distinguer : les travaux réalisés par le locataire à ses frais ne sont en principe pris en compte qu’au second renouvellement suivant leur réalisation, sauf clause contraire. Les travaux d’amélioration financés par le bailleur peuvent, eux, être pris en compte dès le renouvellement suivant. Les clauses du bail relatives aux travaux et à l’accession doivent donc être relues avec attention.

Le piège de la tacite prolongation

De nombreux locataires laissent leur bail se poursuivre au-delà de neuf ans sans rien faire, en pensant être protégés. C’est un risque : si la tacite prolongation porte la durée totale du bail au-delà de douze ans, le plafonnement tombe et le loyer de renouvellement pourra être fixé à la valeur locative. Un locataire dont le loyer est nettement inférieur au marché a donc souvent intérêt à demander le renouvellement avant la fin de la douzième année.

Le lissage de l’augmentation : la règle des 10 % par an

Pour éviter qu’un déplafonnement n’entraîne une hausse brutale et insupportable pour le locataire, la loi Pinel a introduit un mécanisme d’étalement. Le dernier alinéa de l’article L.145-34 prévoit qu’en cas de déplafonnement résultant d’une modification notable des éléments de la valeur locative ou d’une clause sur la durée du bail, la variation de loyer ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Concrètement, si le nouveau loyer déplafonné est fixé à 40 000 euros alors que le locataire payait 30 000 euros, l’augmentation ne sera pas appliquée d’un coup. Le loyer passera à 33 000 euros la première année, puis 36 300 euros la deuxième, et ainsi de suite jusqu’à atteindre le montant fixé. Le Conseil constitutionnel a jugé ce dispositif conforme à la Constitution dans une décision du 7 mai 2020.

Le champ d’application de ce lissage fait l’objet de discussions, notamment pour les locaux dont le loyer obéit à des règles spécifiques (locaux monovalents, bureaux) et sur la possibilité de l’écarter par une clause du bail. La rédaction du bail et la jurisprudence récente doivent être examinées au cas par cas.

Que faire en cas de désaccord sur le loyer de renouvellement ?

Le désaccord sur le prix ne remet pas en cause le principe du renouvellement. Le bail est renouvelé, et seul le montant du loyer reste à fixer. La procédure est encadrée et comporte plusieurs étapes.

Le mémoire préalable

Avant toute saisine du juge, la partie qui conteste le loyer proposé doit notifier à l’autre un mémoire exposant ses prétentions et les motifs qui les justifient. Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception. Le juge ne peut être saisi qu’à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception de ce premier mémoire.

La commission départementale de conciliation

Les parties peuvent saisir la commission départementale de conciliation des baux commerciaux, composée de représentants des bailleurs et des locataires et de personnes qualifiées. La démarche est gratuite. La commission rend un avis qui ne s’impose pas aux parties mais qui pèse souvent dans la négociation et peut être produit devant le juge.

Le juge des loyers commerciaux

À défaut d’accord, le loyer est fixé par le juge des loyers commerciaux, c’est-à-dire le président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble. Le juge ordonne fréquemment une expertise pour déterminer la valeur locative. La procédure peut durer de un à trois ans. Pendant ce temps, le locataire continue de payer l’ancien loyer, sous réserve d’un rappel ou d’un remboursement une fois le loyer définitivement fixé.

Un délai de prescription de deux ans

L’action en fixation du loyer du bail renouvelé se prescrit par deux ans, conformément à l’article L.145-60 du Code de commerce. Un bailleur qui laisse passer ce délai sans agir perd la possibilité d’obtenir une augmentation : le bail est alors renouvelé aux conditions antérieures. Ce délai court en principe à compter de la date d’effet du renouvellement. Notre article sur les délais de prescription rappelle plus largement les mécanismes d’interruption et de suspension.

Le droit d’option : une dernière porte de sortie

Une fois le loyer fixé par le juge, chaque partie dispose d’un droit d’option, prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce. Le bailleur peut refuser le renouvellement s’il estime le loyer trop bas, à condition de payer l’indemnité d’éviction. Le locataire peut renoncer au renouvellement s’il juge le loyer trop élevé, et quitter les lieux. Ce droit s’exerce dans le mois suivant la décision devenue définitive.

Ce mécanisme rend la négociation plus équilibrée qu’il n’y paraît. Un bailleur qui réclame un loyer très élevé doit garder à l’esprit qu’en cas d’échec, il pourrait devoir verser une indemnité d’éviction importante pour récupérer les locaux. Un locataire, de son côté, sait qu’il n’est jamais contraint d’accepter un loyer qu’il ne peut pas payer.

Locataire : comment préparer le renouvellement ?

Le renouvellement se prépare idéalement douze à dix-huit mois avant l’échéance. Ce délai permet de vérifier sa situation juridique, d’évaluer le risque de déplafonnement et de choisir le bon moment pour agir.

Le locataire a intérêt à relire attentivement son bail (durée, destination, clauses relatives aux travaux et à l’indexation), à vérifier son immatriculation pour l’activité exercée dans les locaux, à reconstituer l’historique des loyers et des indices, et à documenter l’évolution réelle de sa commercialité. Si le marché local est en forte hausse, il pourra être judicieux de demander lui-même le renouvellement au moment le plus favorable, avant que la tacite prolongation ne dépasse douze ans.

Une offre de loyer reçue du bailleur ne doit jamais être acceptée ou refusée à la légère. Une réponse mal formulée peut valoir acceptation d’un loyer déplafonné. Et en cas de difficultés de paiement en parallèle, il est utile de connaître ses droits face à un bailleur, que nous détaillons dans notre article consacré aux loyers impayés.

Bailleur : comment obtenir une revalorisation justifiée ?

Le bailleur qui estime que le loyer est très inférieur au marché doit d’abord vérifier s’il peut invoquer une cause de déplafonnement. Si c’est le cas, il doit la documenter sérieusement avant de délivrer son congé : études de commercialité, évolution de l’environnement du local, travaux réalisés. Une prétention mal étayée conduira le juge à appliquer le loyer plafonné, voire laissera passer le délai de prescription de deux ans.

À défaut de cause de déplafonnement, le bailleur peut au moins obtenir l’application du plafond, ce qui suppose de calculer précisément la variation de l’indice. Il peut aussi négocier avec le locataire un nouveau bail d’une durée supérieure à neuf ans, qui échappera au plafonnement lors du renouvellement suivant, en contrepartie d’autres avantages.

Au-delà du loyer : les clauses à renégocier lors du renouvellement

Le renouvellement se fait en principe aux clauses et conditions du bail expiré, à l’exception du loyer. Mais c’est aussi le moment où les parties peuvent, d’un commun accord, revoir certaines clauses devenues inadaptées. Le locataire qui se concentre uniquement sur le montant du loyer passe parfois à côté d’enjeux financiers tout aussi importants.

Les charges, impôts et taxes refacturés au locataire en sont un bon exemple. Depuis la loi Pinel, l’article R.145-35 du Code de commerce interdit de mettre à la charge du locataire certaines dépenses, comme les grosses réparations de l’article 606 du Code civil ou les honoraires de gestion des loyers. Le bail doit en outre comporter un inventaire précis des catégories de charges et de leur répartition. Un bail ancien, conclu avant cette réforme, peut contenir des clauses de refacturation devenues irrégulières lors de son renouvellement.

La clause d’indexation mérite également une relecture. Une clause d’échelle mobile mal rédigée, qui ne joue qu’à la hausse ou qui crée une distorsion entre la période de variation de l’indice et la durée s’écoulant entre deux révisions, peut être réputée non écrite. Le locataire peut alors obtenir la restitution des sommes indûment versées, dans la limite de la prescription.

Enfin, la destination des lieux peut être élargie pour permettre une évolution de l’activité, et les clauses relatives aux travaux et à la garantie peuvent être adaptées. Ces points se négocient plus facilement au moment du renouvellement, lorsque chaque partie a intérêt à trouver un accord global plutôt qu’à entrer dans une procédure de fixation judiciaire du loyer.

Questions fréquentes sur l’augmentation de loyer au renouvellement

Le bailleur peut-il augmenter le loyer de 30 % au renouvellement ?

Seulement si une cause de déplafonnement est établie et, dans la plupart des cas, avec un lissage limitant la hausse à 10 % par an. En l’absence de déplafonnement, la hausse est limitée à la variation de l’ILC ou de l’ILAT depuis la fixation initiale du loyer.

Le loyer peut-il baisser lors du renouvellement ?

Oui. Si la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, le loyer de renouvellement est fixé à la valeur locative. Le locataire d’un local situé dans une zone dont l’attractivité a reculé peut donc obtenir une baisse de loyer.

Faut-il un avocat pour le renouvellement d’un bail commercial ?

La loi ne l’impose pas pour la négociation amiable, mais la procédure de fixation judiciaire du loyer est technique, et les enjeux financiers sur neuf ans sont souvent considérables. L’assistance d’un avocat compétent en baux commerciaux est vivement recommandée dès la réception d’un congé ou avant l’envoi d’une demande de renouvellement.

Pour un aperçu officiel des règles de renouvellement et de fixation du loyer, vous pouvez consulter la fiche consacrée au renouvellement du bail commercial sur Entreprendre.Service-Public. Notre page dédiée au droit des affaires vous permet par ailleurs d’être orienté vers un professionnel.