Un locataire qui cesse de payer son loyer place le propriétaire dans une situation difficile : stress financier, sentiment d’impuissance, et devant lui une procédure longue et jalonnée d’étapes obligatoires qu’il ne peut pas court-circuiter. L’expulsion ne se décrète pas du jour au lendemain en France — c’est une procédure encadrée, protectrice du locataire, qui peut durer de six mois à deux ans selon les cas. La connaître dans le détail, c’est l’aborder avec les bonnes armes et sans perdre de temps sur des étapes mal exécutées qui obligent à tout recommencer.
Avant la procédure judiciaire : les démarches préalables
Dès les premiers impayés, plusieurs démarches doivent être entreprises rapidement. Leur traçabilité sera précieuse pour la suite.
Contacter le locataire et identifier la cause
Un premier contact amiable — par téléphone puis par courrier recommandé — permet d’évaluer la situation. Le locataire est-il dans une difficulté passagère ? A-t-il contacté la CAF pour ses APL ? A-t-il sollicité un accompagnement social ? Un accord sur un échéancier de remboursement peut parfois éviter une procédure longue et coûteuse, à condition d’être formalisé par écrit.
Activer la garantie Visale ou l’assurance loyers impayés
Si vous bénéficiez d’une assurance loyers impayés (GLI) ou de la garantie Visale d’Action Logement, déclarez l’impayé dans les délais prévus par votre contrat — généralement dans les trois premiers mois d’impayé. Ces mécanismes prévoient une indemnisation et prennent souvent en charge le suivi de la procédure d’expulsion.
Notifier la CAF ou la MSA
Si votre locataire perçoit des aides au logement (APL, ALS, ALF), vous êtes tenu de signaler les impayés à la CAF ou à la MSA dans un délai de deux mois à compter du premier impayé. Cette obligation légale déclenche un accompagnement social du locataire et peut permettre un versement direct des aides au propriétaire. Le non-respect de cette obligation peut avoir des conséquences sur l’indemnisation à laquelle vous pouvez prétendre.
La procédure d’expulsion pour loyers impayés est principalement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs et par la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d’exécution (aujourd’hui intégrée dans le Code des procédures civiles d’exécution). La clause résolutoire, qui permet d’accélérer la procédure, est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
La procédure judiciaire étape par étape
Le commandement de payer — C’est l’acte de départ de toute procédure d’expulsion. Il est délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) à la demande du propriétaire. Ce commandement enjoint au locataire de régler les loyers impayés dans un délai de deux mois. Il doit mentionner le montant exact de la dette, la clause résolutoire du bail si elle existe, et les mentions légales obligatoires. Une copie doit être adressée à la CAF ou à la MSA si le locataire perçoit des aides au logement. Le commandement doit aussi être signifié à la préfecture dans certains cas, notamment pour les logements sociaux.
Attente du délai de deux mois — Pendant ces deux mois, le locataire peut régulariser sa situation en payant l’intégralité de sa dette, incluant les loyers impayés, les charges et les frais du commandement. Si le locataire paie intégralement dans ce délai, la procédure s’arrête — la clause résolutoire ne peut pas jouer. C’est aussi pendant cette période que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) peut être saisie pour tenter une médiation.
Assignation devant le tribunal judiciaire — Si le locataire n’a pas régularisé dans les deux mois, le propriétaire fait délivrer une assignation en justice par commissaire de justice. Cette assignation convoque le locataire devant le tribunal judiciaire — chambre des contentieux de la protection — pour une audience où le juge statuera sur la résiliation du bail, l’expulsion du locataire et la condamnation au paiement des arriérés. L’assignation doit être signifiée au moins deux mois avant l’audience, et une copie doit être adressée à la préfecture.
L’audience et le jugement — À l’audience, le juge entend les deux parties. Il peut accorder des délais de paiement au locataire — jusqu’à trois ans — si sa situation le justifie. Il peut aussi, si la dette est apurée, refuser de prononcer l’expulsion. Si les conditions sont réunies, il prononce la résiliation du bail, ordonne l’expulsion du locataire, et condamne celui-ci à payer les loyers impayés et les frais de procédure. Le jugement peut être assorti d’une astreinte.
Le commandement de quitter les lieux — Après que le jugement est devenu exécutoire (délai d’appel d’un mois), le propriétaire fait délivrer un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice. Le locataire dispose alors de deux mois pour quitter le logement volontairement. Ce délai peut être réduit à un mois par le juge dans certains cas, ou prolongé par le tribunal jusqu’à trois ans si le locataire est en grande difficulté.
Demande de concours de la force publique — Si le locataire ne quitte pas les lieux à l’expiration du délai, le propriétaire doit demander le concours de la force publique à la préfecture. L’État peut refuser ce concours ou tarder à le fournir — auquel cas il engage sa responsabilité et doit indemniser le propriétaire pour la période d’occupation sans titre. Une fois le concours accordé, le commissaire de justice procède à l’expulsion physique avec l’assistance des forces de l’ordre.
Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, aucune expulsion ne peut être exécutée, même si tous les jugements sont rendus et que le concours de la force publique est accordé. Cette trêve hivernale s’applique à toutes les expulsions, sans exception. Elle peut allonger significativement le calendrier global de la procédure. La trêve ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même — les audiences et les jugements peuvent se tenir pendant cette période — mais l’exécution physique de l’expulsion est gelée.
L’expulsion sans clause résolutoire
La grande majorité des baux d’habitation comportent une clause résolutoire qui permet d’acquérir de plein droit la résiliation du bail deux mois après un commandement de payer resté sans effet. Mais si votre bail ne contient pas cette clause, la procédure est différente : vous devez demander au juge de constater et prononcer la résiliation judiciaire du bail, ce qui peut prendre plus de temps car le juge dispose d’un pouvoir d’appréciation plus large.
Ce que le propriétaire ne peut jamais faire
L’expulsion d’un locataire sans décision judiciaire et sans le concours de la force publique est constitutive du délit de violation de domicile et d’expulsion illégale, passible de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 euros d’amende. Couper l’électricité, changer les serrures, intimider le locataire pour le forcer à partir : toutes ces pratiques, même face à un locataire de mauvaise foi, exposent le propriétaire à de lourdes sanctions pénales. Aussi longtemps que le locataire occupe les lieux, même sans titre, sa protection pénale est totale jusqu’à l’intervention régulière de la force publique.
Pour gérer une procédure d’expulsion dans les règles, éviter les erreurs procédurales qui allongent les délais et optimiser vos chances de recouvrement des loyers impayés, faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier dès le début est un investissement qui se rentabilise. Espace Avocats vous met en relation avec des professionnels expérimentés dans ce type de contentieux.
Pour connaître les droits et obligations de chaque partie et vérifier les textes applicables à votre situation, Légifrance donne accès à la loi du 6 juillet 1989 dans sa version consolidée, ainsi qu’aux procédures civiles d’exécution applicables.
Face à un locataire qui ne paie plus ? Un avocat en droit immobilier peut prendre en charge la procédure de A à Z.
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