Un locataire qui ne paie pas son loyer, c’est l’une des situations les plus redoutées par les propriétaires bailleurs. Stressante, parfois longue à résoudre, elle obéit pourtant à une procédure précise que la loi encadre strictement. Agir trop vite — ou pas assez vite — peut coûter cher. Voici comment réagir étape par étape, sans commettre d’erreur qui compromettrait la suite de la procédure.
Première réaction : ne pas attendre, ne pas s’emballer
Dès le premier mois d’impayé, la tentation est double : soit paniquer et vouloir agir immédiatement de façon radicale, soit au contraire attendre en espérant que la situation se règle d’elle-même. Les deux attitudes sont mauvaises. La bonne réaction consiste à contacter le locataire sans délai, par téléphone ou par e-mail dans un premier temps, pour comprendre la situation. Un retard de paiement peut très bien résulter d’un oubli, d’un virement mal passé ou d’une difficulté ponctuelle et passagère.
Si ce premier contact reste sans effet, il faut envoyer une lettre de relance formelle — de préférence en recommandé avec accusé de réception — rappelant les sommes dues et demandant leur règlement dans un délai raisonnable. Cette trace écrite est importante : elle constitue le début du dossier que vous devrez éventuellement présenter en justice.
À noter : si votre locataire perçoit des allocations logement (APL ou ALF), vous êtes tenu de signaler l’impayé à la CAF ou à la MSA dans un délai de deux mois à compter du premier loyer non payé. Le non-respect de ce délai peut entraîner la suspension des aides et compliquer la suite de la procédure.
Activer les garanties disponibles avant d’aller en justice
Avant d’engager toute procédure judiciaire, la loi impose — et le bon sens recommande — de mobiliser les garanties que vous avez souscrites ou dont vous bénéficiez au titre du contrat de bail.
Le garant (caution solidaire). Si un tiers s’est porté caution solidaire pour votre locataire, vous pouvez lui réclamer directement le règlement des loyers impayés dès le premier manquement, sans avoir à épuiser vos recours contre le locataire. Une mise en demeure par courrier recommandé adressée au garant suffit dans un premier temps. Attention : lorsque vous ferez délivrer un commandement de payer par commissaire de justice, celui-ci devra impérativement être notifié au garant dans les 15 jours suivant la signification au locataire, sous peine d’inopposabilité.
L’assurance loyers impayés (GLI). Si vous avez souscrit une garantie loyers impayés, contactez votre assureur sans tarder. La plupart des contrats imposent une déclaration de sinistre dès le premier mois d’impayé, parfois accompagnée d’une preuve que vous avez effectué une relance. Un délai de carence peut s’appliquer, et les conditions de prise en charge varient d’un contrat à l’autre — lisez attentivement vos conditions générales. En contrepartie, l’assurance prend en charge non seulement les loyers perdus, mais aussi les frais de procédure, y compris les honoraires de commissaire de justice.
La garantie Visale. Proposée par Action Logement, cette caution publique et gratuite couvre les impayés sous certaines conditions d’éligibilité. Si votre locataire en bénéficiait lors de la signature du bail, déclarez l’impayé directement sur le portail dédié.
Le commandement de payer : l’étape charnière
Si le locataire ne régularise pas sa situation malgré vos relances et l’activation des garanties, l’étape suivante est le commandement de payer. Il s’agit d’un acte délivré par un commissaire de justice (anciennement appelé huissier de justice) qui ordonne officiellement au locataire de régler sa dette locative. C’est un passage obligé : sans ce document, aucune procédure d’expulsion judiciaire ne peut être engagée.
Le commandement de payer vise la clause résolutoire du bail — la clause qui prévoit la résiliation automatique du contrat en cas de loyer impayé. Une fois signifié, le locataire dispose d’un délai légal de deux mois pour régulariser l’intégralité de la dette (loyers, charges et frais d’acte). Si la dette est soldée dans ce délai, la procédure s’arrête. Dans le cas contraire, le bail est considéré comme résilié de plein droit à l’issue de ce délai, et le propriétaire peut engager la phase judiciaire.
Les frais du commandement de payer — environ 130 euros — sont en principe à la charge du locataire et s’ajoutent à sa dette. Si vous êtes couvert par une GLI, ces frais sont généralement avancés par l’assurance.
La procédure judiciaire : saisir le tribunal
Si le locataire n’a pas réglé sa dette dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, le propriétaire doit faire assigner le locataire devant le tribunal judiciaire compétent pour obtenir deux choses : la constatation de la résiliation du bail et le prononcé de l’expulsion. Le commissaire de justice se charge de cette assignation.
À l’audience, le juge peut accorder au locataire des délais supplémentaires pour régler sa dette — jusqu’à trois ans dans certains cas — si sa situation le justifie. Il peut également prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion si le locataire est manifestement de mauvaise foi ou dans l’incapacité durable de payer. Une fois le jugement rendu, un délai de deux mois supplémentaires est accordé au locataire avant que l’expulsion puisse être effectivement exécutée.
| Étape | Délai indicatif |
|---|---|
| Relances amiables (courrier, recommandé) | Dès le 1er impayé |
| Commandement de payer (commissaire de justice) | Après échec des relances |
| Délai accordé au locataire pour régulariser | 2 mois |
| Assignation devant le tribunal judiciaire | Après expiration du délai de 2 mois |
| Audience et jugement | Plusieurs mois selon les juridictions |
| Délai avant exécution de l’expulsion | 2 mois après le jugement |
La trêve hivernale : une contrainte à anticiper
C’est un point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année, aucune expulsion locative ne peut être exécutée, même si le juge l’a ordonnée et que tous les délais sont expirés. C’est la trêve hivernale. Elle ne suspend pas la procédure judiciaire elle-même — vous pouvez parfaitement obtenir un jugement pendant cette période — mais elle en bloque l’exécution concrète jusqu’au printemps.
Il existe quelques exceptions à cette règle, notamment lorsqu’un relogement adapté est proposé au locataire expulsé, ou dans certaines situations particulières. Mais dans la grande majorité des cas, un propriétaire qui n’a pas obtenu l’expulsion avant le 1er novembre devra attendre le 1er avril pour récupérer son logement. Cela signifie qu’en cas d’impayé survenant à l’automne, et en tenant compte des délais de procédure, une expulsion effective peut ne pas intervenir avant l’été suivant — soit plus d’un an après le premier loyer non payé.
En 2025, on a recensé plus de 120 000 procédures d’expulsion en France, pour environ 30 500 expulsions effectivement exécutées. Ces chiffres illustrent à la fois la fréquence du problème et la longueur des procédures.
La durée totale entre le premier impayé et l’expulsion effective est souvent comprise entre 12 et 24 mois, parfois davantage dans les juridictions les plus encombrées.
Peut-on agir sans passer par la justice ?
La question revient souvent : et si le propriétaire décide d’agir seul — couper l’électricité, changer les serrures, retenir les affaires du locataire ? Ces pratiques, aussi compréhensibles que soit l’exaspération qui les motive, sont strictement interdites. Elles constituent des voies de fait susceptibles d’engager la responsabilité pénale du bailleur, indépendamment de la faute du locataire. Seule la justice est habilitée à prononcer et à faire exécuter une expulsion.
En revanche, pour les créances inférieures à 5 000 euros, il existe une procédure simplifiée d’injonction de payer, qui permet d’obtenir plus rapidement un titre exécutoire sans audience contradictoire dans un premier temps. C’est une option utile pour récupérer des sommes dues sans s’engager dans une procédure d’expulsion lourde, par exemple lorsque le locataire a quitté le logement mais n’a pas réglé ses arriérés.
Quand faire appel à un avocat ?
Si les premières relances restent sans effet et que la procédure judiciaire se profile, l’accompagnement d’un professionnel du droit devient rapidement indispensable. Un avocat spécialisé en droit immobilier vous permettra de sécuriser chaque étape de la procédure, d’éviter les vices de forme qui pourraient la faire capoter, et de défendre efficacement vos intérêts devant le tribunal. Il peut également vous conseiller sur la stratégie à adopter selon la situation du locataire — bonne foi avérée, mauvaise foi manifeste, situation d’extrême précarité — afin d’optimiser les chances d’une issue rapide et favorable.
Pour trouver un avocat compétent en droit immobilier près de chez vous, plusieurs annuaires en ligne permettent de comparer les profils et les spécialisations. Mieux vaut consulter tôt plutôt que de se retrouver en difficulté une fois la procédure engagée à contre-temps.
L’essentiel à retenir : face à un locataire qui ne paie pas, chaque semaine compte. Agir tôt, dans le respect strict des étapes légales, est la meilleure façon de raccourcir la procédure et de limiter les pertes financières. La réactivité est votre meilleure alliée — à condition de ne jamais court-circuiter le cadre juridique.
