C’est la question que se posent des milliers de propriétaires chaque année, souvent en situation de détresse financière : combien de temps faut-il pour expulser un locataire qui ne paie plus ou qui ne respecte pas ses obligations ? La réponse est rarement celle qu’on espère. Entre les délais légaux incompressibles, l’engorgement des tribunaux et la trêve hivernale, une procédure d’expulsion dure rarement moins de huit mois — et peut facilement s’étirer sur deux ans. Autant le savoir dès le départ pour agir sans perdre de temps.
Le délai minimum légal : 8 mois dans le meilleur des cas
Selon les chiffres publiés par la Chambre nationale des commissaires de justice, le délai minimal incompressible entre le premier impayé de loyer et l’expulsion physique avec concours de la force publique est de 8 mois en France, hors trêve hivernale. En pratique, la procédure complète dure souvent entre 12 et 24 mois. Ces délais varient considérablement selon la juridiction : le tribunal de Paris peut prendre jusqu’à 18 mois pour fixer une audience, quand certains tribunaux de province le font en 6 mois.
En 2025, on a compté environ 175 000 commandements de payer signifiés et 30 500 expulsions effectivement exécutées — en hausse de 27,2 % par rapport à l’année précédente. Un taux qui illustre à la fois la fréquence du problème et le filtre important que représente la longueur des procédures.
Les étapes de la procédure d’expulsion
- Les relances amiables. Dès le premier impayé, le propriétaire doit tenter de résoudre le litige à l’amiable — relances écrites, proposition d’échelonnement, courrier recommandé. Depuis 2025, la loi impose des mesures de conciliation préalables avant d’engager les démarches contentieuses. Cette étape est aussi l’occasion de signaler l’impayé à la CAF si le locataire perçoit des allocations logement — délai à ne pas dépasser.
- Le commandement de payer (6 semaines). Si le locataire ne régularise pas, un commissaire de justice délivre un commandement de payer, qui accorde au locataire un délai de 6 semaines pour régler l’intégralité de la dette — loyers, charges et frais d’acte. Ce délai a été raccourci de 2 mois à 6 semaines par la loi Kasbarian-Bergé du 27 juillet 2023, pour les baux signés ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Si la dette est intégralement soldée dans ce délai, la procédure s’arrête. Un paiement partiel ne suffit pas.
- L’assignation devant le tribunal judiciaire (2 à 18 mois selon la juridiction). Sans régularisation, le propriétaire fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection, qui va constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. C’est l’étape la plus variable dans sa durée : de 2 mois dans les juridictions peu engorgées à 18 mois à Paris. Le juge peut accorder au locataire des délais de grâce allant jusqu’à 1 an en cas de bonne foi avérée (la loi Kasbarian-Bergé a réduit ce plafond qui était de 3 ans).
- Le commandement de quitter les lieux (2 mois). Une fois le jugement rendu, le commissaire de justice signifie au locataire un commandement de quitter les lieux, qui lui laisse 2 mois pour partir volontairement. Ce délai peut être réduit par le juge en cas de mauvaise foi manifeste.
- Le recours à la force publique (2 à 4 mois). Si le locataire ne part toujours pas, le commissaire de justice demande le concours de la force publique à la préfecture. Celle-ci dispose de deux mois pour répondre. L’expulsion physique est ensuite réalisée avec l’assistance de la police, d’un témoin et d’un serrurier.
| Étape | Durée |
|---|---|
| Relances amiables | Variable (dès le 1er impayé) |
| Commandement de payer | 6 semaines de délai accordé |
| Audience au tribunal judiciaire | 2 à 18 mois selon la juridiction |
| Commandement de quitter les lieux | 2 mois |
| Concours de la force publique | 2 à 4 mois |
| Total minimum (hors trêve) | ~8 mois |
| Total moyen en pratique | 12 à 24 mois |
La trêve hivernale : un blocage annuel de 5 mois
Du 1er novembre au 31 mars de chaque année, l’expulsion physique d’un locataire est impossible, même si le jugement est définitif et tous les délais légaux expirés. C’est la trêve hivernale. Les démarches judiciaires peuvent se poursuivre pendant cette période — commandement de payer, assignation, audience — mais l’exécution concrète est suspendue jusqu’au 1er avril.
Concrètement, le moment où vous engagez la procédure par rapport au calendrier hivernal peut ajouter de 3 à 5 mois supplémentaires à la durée totale. Un propriétaire dont le locataire cesse de payer en septembre et qui tarde à agir risque de ne pouvoir récupérer son logement qu’au printemps suivant — soit plus d’un an après le premier impayé.
Depuis la réforme de novembre 2025, les propriétaires dont l’expulsion est bloquée par le refus de concours de la force publique peuvent demander une indemnisation à l’État. Cette demande s’adresse par écrit au préfet et couvre les pertes de loyers et les frais supplémentaires supportés pendant le blocage.
Les erreurs qui rallongent inutilement la procédure
La principale erreur est d’attendre trop longtemps avant d’agir. Certains propriétaires laissent s’accumuler 3 ou 4 mois d’impayés avant d’engager la moindre démarche, perdant un temps précieux et laissant la dette gonfler. Chaque semaine compte : plus tôt le commandement de payer est délivré, plus tôt la procédure avance.
La seconde erreur est de commettre des vices de forme dans le commandement de payer ou l’assignation. Ces actes doivent respecter des règles précises sous peine de nullité : 15 % des demandes d’expulsion sont rejetées en première instance pour des raisons de procédure. Une procédure annulée pour vice de forme oblige à tout recommencer depuis le début.
Enfin, tenter d’expulser soi-même un locataire — couper l’électricité, changer les serrures, retirer ses affaires — constitue une voie de fait pénalement sanctionnée, quelle que soit la légitimité de la situation. Seul un commissaire de justice, mandaté après jugement, peut procéder à une expulsion.
Face à un locataire défaillant, l’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit immobilier permet de sécuriser chaque étape, d’éviter les vices de forme coûteux et d’optimiser le calendrier de la procédure pour limiter au maximum la durée d’occupation sans paiement.
